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规划热点│开放式街区的?!。

 

 

今年2月6号,国务院印发了《关于进一步加强城市规划建设管理工作的若干意见》,2月22日的《新闻联播》也针对这一意见做了专题报道,隔天(23日),谷多君的朋友圈就被这一意见中提到的开放小区“霸屏”,各位大佬也纷纷出来给我等“规划民工”和“吃瓜群众”科普了一波,现在回想起来当时那个阵势也能称得上是蔚为大观、着实热闹,有文章甚至调侃说全国人民喜迎汤臣一品全面开放!烧烤休闲的好去处!

 

“时”过境迁,今年在沈阳召开的规划年会又开设了一个讨论“开放小区”的分论坛,据说当时会场爆满,需要工作人员维持秩序。可以说“开放小区”这一持续了多半年的讨论大有成为“各类考试”热词榜的“NO.1”。今年8月份的谷多规划暑期课堂曾经针对开放小区做过专题讲解,但很多小伙伴应该没有看到,在此,谷多君就把相关内容整理出来,供大家讨论。

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《意见》中指出:要优化街区路网结构。加强街区的规划和建设,分梯级明确新建街区面积,推动发展开放便捷、尺度适宜、配套完善、邻里和谐的生活街区。新建住宅要推广街区制,原则上不再建设封闭住宅小区。已建成的住宅小区和单位大院要逐步打开,实现内部道路公共化,解决交通路网布局问题,促进土地节约利用。树立“窄马路、密路网”的城市道路布局理念,建设快速路、主次干路和支路级配合理的道路网系统。打通各类“断头路”,形成完整路网,提高道路通达性。科学、规范设置道路交通安全设施和交通管理设施,提高道路安全性。到2020年,城市建成区平均路网密度提高到8公里/平方公里,道路面积率达到15%。积极采用单行道路方式组织交通。加强自行车道和步行道系统建设,倡导绿色出行。合理配置停车设施,鼓励社会参与,放宽市场准入,逐步缓解停车难问题。

 

 

 

 

首先,为什么不再建设封闭住宅小区

 

《意见》中提出新建住宅要推广街区制,原则上不再建设封闭住宅小区。

啥是封闭式小区?

为啥原则上不再建设封闭小区了?

 

封闭小区是农耕文明的理念,都要圈起来。一个个楼盘都是一个个独立王国,彼此不关联,公共服务设施不共享。但现代城市应该是开放的,以公共服务、公共空间作为特征(杨保军,2016)。在现代国内的城市中,构成城市居住功能的主要组成部分就是居住区。所谓居住区是指被城市道路或者自然线围合的具有一定规模的生活聚集地,它为居民提供生活居住空间和各类服务设施,以满足居民的日常物质和精神生活需求。

 

在现行的《城市居住区规划设计规范》(GB50180-93)2002 年 3 月版中按照人口规模大小,居住区可以分为“居住区”、“居住小区”和“居住组团”三种等级。这种封闭式成等级和规模的小区有三个显著的特征:

 

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1、规模性:

根据《城市居住区规划设计规范》,居住区按居住户数或人口规模,可分为居住区、小区、组团三级,各级标准的控制规模,应符合规定:

居住区:人口30000-50000,户数10000-16000,用地50-100公顷

居住小区:人口7000-15000,户数2000-4000,用地10-35公顷

居住组团:人口1000-3000,户数300-700,用地4-6公顷

 

 

2、封闭性:

为了保证给居民提供一个安全、宁静的居住环境,小区的规划者都尽量做到小区相对封闭,即采用各种技术手段将内外分隔,令小区独立于喧嚣的城市生活之外。例如,《城市居住区规划设计规范》中明确规定:小区道路应“使内外联系通而不畅”。这样,城市道路遇到小区就停止而形成丁字路口。封闭的小区在一定程度上将城市喧嚣和潜在的不安全因素隔离于小区围墙之外,但它却对城市空间的整体素质带来负面影响。

 

 

3、配套设施的自完整性

据《城市居住区规划设计规范》的要求,小区应配备一套完整的公共服务设施,公建用地比重应为18%-27%,仅次于住宅用地比重(55%-65%);这些配套公建包括教育、医疗卫生、文化教育、商业服务、金融邮电、市政公用、行政管理和其他八类。这些设施几乎涵盖了居民生活的方方面面,理论上居民足不出户就可以解决生活中的绝大多数需求。

 

据统计,到上世纪80年代末,北京各种大院已达2.5万个。从1991年到2000年,上海83%的居住小区以不同的方式被封闭起来;同期,广东封闭54000个小区,覆盖70%以上城乡面积及80%以上人口。(数据来源:《城市生活的癌症——封闭式小区的问题及对策》)

 

感觉这种封闭式小区看起来很不错嘛,简直是普通大众居家生活必备良药啊。何以在今年又被拿出来翻来覆去地口诛笔伐。

 

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我们再来看看这“万恶的封闭式小区”的缺陷及给城市空间带来的问题:

 

1、小区的大规模给旧城改造项目带来一定的难度,对历史文化地段的保护不利:

每个城市都有其自身的文脉,在老城区中以各具特色的建筑形式和街巷空间体现出来,它们存在一定的历史文化价值。这些历史文化地段不仅仅是一个历史断面,而是经过了生生不息的演化更替。这种自然更新是小规模、连续性、渐进式、分散型和局部的进行着的。城市文脉正是以这种方式得以延续。然而,居住小区“大规模、突发性、跳跃式、集中型和整体地”开发行为违背了这一历史规律,使很多历史遗存难以保留。

 

 

2、封闭的小区对于城市交通的合理发展产生不利影响:

封闭小区的大量建设使市民不得不面对城市里一个个大大小小的“堡垒”,限制了城市穿行的便捷性,这样,所有的城市交通都只能集中在少数几条城市干道上,造成城市路网密度过于稀疏。现代交通理论已经证明,加密路网比加宽道路更加有利于提高交通效率。同时,封闭小区一般只有少量出入口可供使用,从而增加了居民出行绕行距离,给居民生活带来了不便。另一方面,由于自我封闭,目前许多小区无法与公共交通良好衔接,增加了居民步行距离。这成为限制步行和公共交通发展的重要因素,刺激了居民依赖私车作为主要交通工具,降低了公共交通的使用率,从而大大加重了城市交通的压力。

 

 

3、封闭的小区压缩了城市的公共空间:

封闭式小区的大规模和自成体系一方面占用了大量的城市土地,另一方面把部分应该由城市提供的公共空间和公共设施内部化或半内部化,这里面的原因除了规划建设的指导思想之外,很大一部分是由政府的土地开发模式和市政建设模式所致。当小区内部就可以提供居民日常生活所需的各种服务的时候,每个小区就像一个独立的王国,似乎和城市之间没有什么关联了,这也意味着“城市生活”和公共空间的衰落。

 

 

4、小区的封闭对于城市空间的安全产生不利影响:

面对城市流动人口和交通量急剧增大,封闭的小区虽然内部的安全感提高了,但是道路上的犯罪机会却大大增加,因为城市街道的失去了住宅建筑的监视,道路和小区之间的互补和包容关系被隔断了,小区外部城市空间失去了邻里守望。小区外部的城市空间如果失去了生活及居住气息,城市活力将大大降低。我们必须从城市的高度考虑住区的发展模式,充分认识现有小区对城市的不良影响,积极探索新的住区模式。

 

 

 

 

开放式街区是什么,有什么优点

 

开放式街区是什么?

到底开放式街区区有什么优点,把我们居住了几十年的封闭式小区“给比下去了”!

 

《绿色住区标准》——中国工程建设协会标准(转引自杨保军,2016)

城市街区:在城市中由城市街道围合成的区域称之为街区,通常以一个居住组团为单位。街区是城镇居民生活和邻里交往的一个基本单元,是城市生活价值的集中体现。

 

开放性住区:可实现城市公共资源共享、与城市功能空间有机融合,营造富有活力的城市氛围和完善城市功能的住区,与传统的封闭式小区的做法有本质的区别。

 

“开放式”是相对于封闭式住区模式提出的(只是“咬文嚼字”,并不是说先有封闭式小区,再有开放式小区),相对于我国原有的封闭式住区规划强调将小区内外严格隔离、把各项设施的功能划分,功能难以复合交叉和居民不相往来的情况,开放式结构模式强调通过各种方式建设开放公共空间,整个小区景观、商业、配套等设施与城市互相融合、互成一体,为居民提供开放交流空间。而同时,住区内部的居住部分建筑通过各种巧妙的建筑或景观规划设计,从而保证相对独立,以保持住户的安全性和私密性不受侵犯。这样,就形成了兼顾内部居住的小空间与公共开放大空间的结构形式。

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别人家的"开放式街区"

 

 

没有对比就没有伤害

来看看开放式街区(街坊式住区)的优点(价值)

 

1、在城市空间的塑造方面:

街坊式的开发模式能够形成更为致密的城市肌理,沿街底商形成连续的界面,起到限定街道空间的作用,同时也丰富了住宅山墙一侧的沿街立面;底层商铺一般规模较小,其橱窗、雨蓬、入口等变化丰富,具有较为亲切的尺度。可以认为,街坊式住区模式对于城市街道空间的塑造具有积极的意义。

 

2、在城市交通方面:

大城市交通问题是世界性的,根本的办法在于提高市民采用公交、自行车和步行出行的比例,限制小汽车的过度使用。所以将交通堵塞的原因归结于高密度的路网并不公平,相反,一般认为,高密度的路网有利于交通组织,能够为多种交通方式的分离提供空间上的可能性。高密度路网能够提供从城市的一处到另一处的多种可供选择的路径,减少绕行距离。另外,住宅区沿街店铺能够为居民提供就近服务,提高步行的舒适度和减少距离感,有助于鼓励步行出行。

 

3、在城市功能方面:

促进了城市功能的混合,尤其是沿街建筑的功能混合。增强了街道的安全感和繁华感;空间上功能的复合使城市在24小时中保持较长时间的活力;街坊式住区空间模式具有高密度和商住混合的特征,使得城市更为紧凑,节约城市建设用地,在中国地少人多的基本国情之下,无疑具有积极意义。

 

4、在经济方面:

小街坊模式有利于提高路网密度,增加沿街商铺面积,为开发商带来较高的收益。另外小规模的开发对开发商而言更为灵活,风险也相对较低。尤其在靠近市区中心的地方,地价高昂,大规模的开发具有较大的风险,小街坊式的开发更容易为开发商所接受。

 

5、在配套设施方面:

在街坊式布局中,商业服务设施以沿街店铺的形式而存在,不仅为街坊而且为城市服务。由于街坊的规模较小,且往往由不同的开发商开发,许多人认为这是造成中小学等公益性设施无人建设的根本原因。实际上,按照现行法规,开发商要交纳各种配套费(包括学校等教育设施的配套费),这些设施的建设应该是政府相关部门的职责(如教育局应该为中小学的建设负责)。因此在规划上,要求必须有更高层次更大范围的统一规划来解决公益性配套设施的规划布局,各相关部门负责按照规划进行配套,而不应苛求开发商包办一切。

此部分观点引自李海涛,2016

 

 

 

 

 

开放式街区怎么做

 

既然开放式街区这么好

我们应该怎么做?

措施是什么?

 

开放式街区在城市风貌的塑造、交通活动的组织、社会交流和消费经济等方面均有显著的优势。总结开放式街区的“核心特点”就是——小街区、密路网、窄断面。其中,高密度路网的价值又集中体现在其连接性和街道的社会性。塑造具有这种特征的城市环境需要我们转变以往的开发模式和管理模式。具体来说:

 

1、 转变开发模式:

改变过往简单的开发模式(土地出让、控规指标、配套设施等),转向小尺度的地块开发,针对每个小的街区设定其控制指标;改变过去开放空间和公共设施有开发商代建,主要面向住区居民的方式,转而由政府在较大尺度的规划层面进行统一布局和统筹,塑造面向城市市民的道路、公园等公共空间,并且明确公共设施的产权和建设方式,利用多样化的运营模式为市民提供优质的公共服务。

 

2、 相关规范的调整:

包括现行的居住区规范和道路交通规范均沿用多年,其中许多内容是助长“封闭式小区”建设的“帮凶”,与所提倡建设的“开放式街区”的特征不符合。如住宅规范中不提倡建设低层高密度和多层高密度的住区、道路交通规范中所推荐的道路网密度上限为7.5KM/KM2,只为发达国家大城市实际路网密度的三分之一。所以,《意见》中还提出了具体指标——到2020年,城市建成区平均路网密度提升到8公里/平方公里(现在北京约为5公里/平方公里),道路面积率达到15%(现在多数城市为12%左右)。

 

3、控规编制的调整:

目前全国各地的居住区的建筑形态都呈几种雷同的模式,建筑师接到的规划设计条件大多是依据现有住宅区的经验以及日照间距得出,将容积率、密度、建筑高度等控制指标做固定搭配。比如,容积率1.2限高就搭配为1 5m,容积率2.0限高就搭配为30m,容积率3.0限高60m等几种阶梯状指标。按照第一种指标规划必然就只能是5层的行列式,第二种必然是行列式小高层板楼,第三种必然是18层板楼加塔楼。这其中控规指标(包括容积率的定量、控高、密度等)“简单粗暴”地制定方式有很大的影响。应对“开放式街区”应该提倡按照小街区、密路网、窄断面的模式来进行控规的编制,强调控高、高低差、建筑长度、长短差、贴线率、密度等不同值的组合,并且从居住用地中剥离公共空间、公共服务设施用地,同时考虑多样的停车方式。

 

4、重视街道设计:

小街区、密路网意味着更大量的城市街道(支路)的出现,街道的公共空间属性意味着应该从人的空间感知而非仅从车速、容量、交通安全的车本角度出发,需要运用城市设计手段而非仅仅是交通工程手段来对待街道空间的设计。因此,应提倡控规阶段的城市设计还应提出街道设计导则以指导具体的街道设计和建设,普及和强化城市设计思维。

 

如果你认真阅读完上述的文字,恭喜你,谢谢你。不过,细心的你可能发现通篇没有说要拆你们家围墙啊!

 

《意见》中提出已建成的住宅小区和单位大院要逐步打开,实现内部道路公共化,解决交通路网布局问题,促进土地节约利用。一个小区使用的土地,无论是小区内建设道路、绿地,还是建设住宅楼的土地,都先是开发商从政府手中获得使用权,建设完成后出售给业主,而小区使用的土地也被划分到每个购房的业主“头上”。同时,《物权法》中规定,小区道路如果没有明确规定属于市政道路的,产权属于全体业主。

因此,对于已有的小区来说,是否开放,应该由业主共同决定。也就是说在目前我国的建成小区的土地出让、商品房出售、权利规定以及社会背景下,要打开已建成小区需要充分尊重业主的权利,在充分协商的背景之下,才能逐步打开,这应该一件需要“逐步完成”的事件。所以,拆围墙的事需要你的同意,也有可能不需要你的同意。

 

 

最后:文中所涉及的图片和部分观点来自网络和专业文献 ,仅供学习交流。

 

 

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